COVID-19 ENTFALL des MIETZINSES

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Für viele Personenkreise ist die derzeitige Corona-Pandemie sowohl in gesundheitlicher, als auch in wirtschaftlicher  Hinsicht zu einer schweren Belastung geworden. Eine solche wird bei Unternehmen und Restaurantbetrieben vor allem im Hinblick auf den zu zahlenden Mietzins besonders spürbar, da durch die von der Bundesregierung verhängte Ausgangsbeschränkung die Kundschaft und somit auch der notwendige Umsatz fernbleibt.
Doch trotz fehlender Kundschaft und sinkendem Umsatz, muss nach dem Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) in Zeiten wie diesen der Miet- oder Pachtzins für die betreffenden Räumlichkeiten nicht entrichtet werden. Hierzu stellt § 1104 ABGB eine Ausnahmeregelung der vom § 1096 ABGB angeordneten Gefahrentragung dar. Denn gem § 1096 ABGB trägt der Bestandgeber die Erhaltungspflicht der Bestandsache, allerdings durchbricht nach der hL der § 1104 ABGB diesen Grundsatz, insofern, als die Bestandsache „wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche […] gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.“ Als Folge der fehlenden Wiederherstellungspflicht des Bestandgebers ist daher im Gegenzug auch der Miet- oder Pachtzins vom Bestandnehmer (also den Unternehmern) nicht zu entrichten.

Konkret muss hierzu ein Umstand vorliegen, der als ein „außerordentlicher Zufall“ zu qualifizieren ist. Dabei ist die Aufzählung des § 1104 ABGB keine erschöpfende, d.h. keine abschließende Aufzählung. Als außerordentliche Zufälle sind daher jene Umstände zu qualifizieren, die zum einen größeren Kreis von Personen betreffen und zum anderen als höherer Gewalt einzustufen sind. Die derzeitige Rechtsprechung spricht von höherer Gewalt, wenn elementare Umstände vorliegen, die aufgrund ihrer Größe und Unfassbarkeit, sowie ihrer Unabgrenzbarkeit, außerhalb menschlicher Kontrolle liegen, da ein menschlicher Eingriff nicht erwartet werden kann. In Bezug auf die Ausbreitung des Coronavirus ist dieser Umstand daher zweifelsfrei gegeben. Die Absicht, die der Gesetzgeber mit einer solchen Regelung verfolgt, ist, dass die Folgen eines solchen außerordentlichen Zufalls weder vom Bestandgeber, noch vom Bestandnehmer getragen werden sollen, da es zu Härtefällen kommen würde, wenn man den Ersatz von solchen Folgen anordnen würde.

Als Folgewirkung des § 1104 ABGB kann daher der Bestandnehmer eines Bestandobjektes zwischen Rücktritt vom Vertrag und einer Zinsbefreiung bzw. Zinsmilderung wählen. Allerdings ist wiederrum eine Zinsminderung oder -befreiung ausgeschlossen, wenn der Bestandnehmer die oben genannten Umstände, die dem Gebrauch des Bestandobjektes verhindern, akzeptiert. Daher kommt es zum Entfall / Minderung des Mietzinses, wenn der Gebrauch des Objektes bei Abschluss des Vertrags nicht berücksichtigt wurde.

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