Wie schon in der letzten Ausgabe unseres Blogs haben wir Ihnen alle wichtigen Schritte zu einem Immobilienerwerb erläutert und nahegelegt. Nun widmen wir uns dem Thema, welche Schritte als Verkäufer gesetzt werden müssen, um einen rechtlich korrekten Immobilienverkauf abzuschließen.
Zunächst ist zu sagen, dass für die formalen Erfordernisse genau dieselben gelten wie die für den Erwerber. Konkret bedeutet dies, dass auch in der Position eines Verkäufers für den Abschluss eines Rechtsgeschäftes ein Titel notwendig ist und dieser dann notariell beglaubigt werden muss. Auch was die Eintragung in das Grundbuch anbelangt bzw. die Abwicklung mittels eines Anwalts, der als Treuhänder fungiert, kann zweifelsfrei auf den ersten Teil des Artikels verwiesen werden. Dennoch gibt es einige Punkte, welche vom Verkäufer beachtet werden müssen, vor allem im Hinblick auf steuerrechtliche Aspekte. Die mit Abstand bekannteste und zugleich auch wichtigste Steuer, welche bei einem Immobilienverkauf anfällt, ist die sogenannte Immobilienertragssteuer (ImmoESt). Der ImmoESt unterliegen Veräußerungsgewinne, welche mit hoher Wahrscheinlichkeit im Hinblick auf die Veräußerung einer Immobilie entstehen, mit einem Steuersatzbetrag von 30%. Zuvor betrug dieser bis 31.12.2015 25%. Bis April 2012 waren etwaige Veräußerungsgewinne von der Spekulationsfrist (10 Jahre) abhängig. So waren Veräußerungen, die außerhalb der Spekulationsfrist lagen, d.h. erst nach 10 Jahren anfielen, steuerfrei. Der Gewinn hängt stark von der „Art des Grundstückes“ ab, da die Ermittlung des Veräußerungsgewinns die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten ist. Bei den Anschaffungskosten ist zu unterscheiden zwischen: (i) Neugrundstücken (ii) Altgrundstücken Bei Altbaugrundstücken werden wahlweise die Anschaffungskosten mit einem pauschalen Wert ermittelt und diese dann abgezogen, wohingegen man bei Neubaugrundstücken den tatsächlichen Anschaffungswert des Grundstückes heranzieht. Diese Verpflichtung entfällt, wenn eine sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung vorliegt. Das bedeutet, dass die Veräußerung einer Immobilie steuerfrei ist, wenn der vermeintliche Steuerpflichtige in diesem Objekt über einen bestimmten Zeitraum seinen Hauptwohnsitz hatte.
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