Liegenschaftserwerb durch Ausländer oder inländische GmbH und der Provisionsanspruch des Maklers

Ein russischer Staatsbürger unterfertigt ein Kaufanbot über eine Eigentumswohnung in Wien. Dieses Anbot wird vom Verkäufer gegengezeichnet. Ist eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde erforderlich? Wann kann der Makler sein Honorar in Rechnung stellen? Wie sieht es aus, wenn es sich um eine österreichische GmbH mit Sitz in Wien und einem russischen Minderheitseigentümer handeln würde?

Eine Grundverkehrsbeschränkung ist ein typischer Fall eines Genehmigungsvorbehalts. Bei aufschiebenden Genehmigungen ist die Rechtswirksamkeit des Grundgeschäfts noch nicht gegeben.

Grundverkehrsbeschränkungen in Österreich gibt bei Grundverkehr mit land- und frostwirtschaftlichen Grundstücken (grüner Grundverkehr, gilt für jeden und in allen Bundesländern ausgenommen Wien). Weiters bei Vorbehaltsgebieten (betreffend Baugrundstücke, grauer Grundverkehr; Freizeitwohnsitzbeschränkungen) und bei Grundverkehr an dem Ausländer beteiligt sind (Ausländergrundverkehr). Beschränkungen im Rahmen des Ausländergrundverkehrs beziehen sich auf alle Bundesländer.

Der Grundverkehr bzw. Liegenschaftserwerb durch Ausländer ist in allen österreichischen Grundverkehrsgesetzen Beschränkungen unterworfen und man benötigt grundsätzlich eine Genehmigung der jeweiligen Grundverkehrsbehörde.

Der russische Staatsbürger.

Als „Ausländer“ gelten Personen, die nicht die österreichische Staatsbürgerschaft besitzen. Ein russischer Staatsbürger ist „Ausländer“ und benötigt eine Genehmigung durch die MA 35 für den Erwerb.

(Angehörige von EU-Mitgliedsstaaten sowie des Europäischen Wirtschaftsraums sind Inländern gleichgestellt. Ausnahmen ergeben sich zudem auch durch bilaterale Abkommen.)

Auch als Ausländer im Sinne des Gesetzes gelten juristische Personen sowie rechtsfähige Personengesellschaften, die ihren Sitz im Ausland haben und jene juristischen Personen sowie rechtsfähige Personengesellschaften, die ihren Sitz im Inland haben, aber an denen Ausländer überwiegend beteiligt sind (entweder ist die Mehrheitsgesellschafterin bzw. der Mehrheitsgesellschafter ausländischer Staatsbürger oder die mehrheitlich beteiligte Firma hat ihren Sitz im Ausland). Betroffen sind auch Vereine mit Sitz im Inland, deren stimmberechtigte Mitglieder oder Leitungsorgane überwiegend Ausländer sind.

Die österreichische GmbH:

Die österreichische GmbH mit einem russischen Minderheitseigentümer benötigt keine Genehmigung. Betreffend den Ausländergrundverkehr in Wien gilt Folgendes.

Ausländergrunderwerbsbeschränkung:

Die Ausländergrunderwerbsbeschränkungen regeln, dass ausländische Staatsbürger, die Eigentum, Baurecht oder eine persönliche Dienstbarkeit (zB Wohnungsgebrauchsrecht) in Wien erwerben wollen, eine Genehmigung benötigen. Diese wird unter folgenden Voraussetzungen erteilt:

Bei Vorliegen von sozialem Interesse (Befriedigung persönlicher Wohnbedürfnisse, auch Schenkung an nahen Angehörigen zu diesem Zweck) und/oder volkswirtschaftlichem Interesse (Betriebsansiedelung, -erweiterung). Ein Russe in Wien erhält bei diesen bestimmten Gründen in Wien die Genehmigung der Grundverkehrsbehörde und kann die Wohnung kaufen.

Ausnahmen von der Genehmigungspflicht:

Keine Genehmigung muss beantragt werden, wenn:

+ Wenn Ehegatten oder eingetragene Partner/innen gemeinsam erwerben und eine/r der beiden die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt.

+ Bei Erwerb von Objekten, an denen Wohnungseigentum begründet werden kann, durch eine Eigentümerpartnerschaft (§ 13 WEG 2002), wenn ein Teil der Eigentümerpartnerschaft die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt. à Nach dem Wiener GVG ist das Rechtsgeschäft nicht genehmigungspflichtig, wenn bei Begründung einer Eigentümerpartnerschaft zumindest einer der Partner im Besitz der österreichischen Staatsbürgerschaft ist

+ Die Genehmigungsfreiheit liegt aufgrund anderer staatsvertraglicher Vereinbarungen vor.

+ Wenn Ehegatten oder eingetragene Partner/innen als gemeinsame Erwerbende auftreten und eine oder einer der beiden die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt

+ Beim Erwerb von Objekten, an denen Wohnungseigentum begründet werden kann, durch eine Eigentümerpartnerschaft (§ 13 WEG 2002), wenn eine Partnerin oder ein Partner der Eigentümerpartnerschaft die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt

+ Beim Erwerb durch EWR-Bürgerinnen und EWR-Bürger (natürliche und juristische Personen) und Schweizer natürliche Personen. Hier ist weder eine Genehmigung noch eine Negativbestätigung erforderlich. Auf Antrag kann aber eine Negativbestätigung ausgestellt werden.

+ Wenn sich die Genehmigungsfreiheit aus anderen staatsvertraglichen Verpflichtungen ergibt

+ Wenn die Einräumung eines beweglichen Gutes nur gerichtlich hinterlegt wird (Superädifikat)

+ Bei Rechtsgeschäften von Todes wegen (Eigentumserwerb aufgrund einer letztwilligen Verfügung oder einer Einantwortungsurkunde)

Negativbestätigung:

Bestimmte Personen können eine Negativbestätigung beantragen, dass sie von Genehmigungspflicht des Wiener Ausländergrunderwerbsgesetzes ausgenommen sind:

+ Begünstigte durch staatsvertragliche Verpflichtungen (also die Beschäftigten folgender Institutionen: UNO, CTBTO, ICMPD, UNIDO, OSZE, Joint Vienna Institute, OPEC Fonds, WASSENAAR ARRANGEMENTS, Europäische Patentorganisation, IAEO/IAEA

+ Ehegattinnen und Ehegatten gelten diese Sonderregelungen nicht. Einzige Ausnahme sind

+ Beschäftigte bei der CTBTO) und iranische Staatsbürger, die nicht unselbstständig erwerbstätig sind und

+ Schweizer juristische Personen

Zuständige Behörde:

Zuständige Stelle für das Genehmigungsverfahren in Wien ist die Einwanderungsbehörde (MA 35). Die MA 35 ermöglicht online-Abwicklung des kompletten Verfahrens (Amtssignatur, Handy). Die MA 35 ist Behörde 1. Instanz, 2. Instanz ist das Landesverwaltungsgericht.

Rechtswirksamkeit des Vertrages tritt erst ein, erst wenn Genehmigung der GVB eingetroffen ist, es kann daher sein, dass der Makler Monate auf sein Honorar warten muss. Nach § 7 Abs 1 MaklerG entsteht der Anspruch auf Provision erst mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts.

Bei aufschiebenden Bedingungen (wie Genehmigung der GVB) tritt der Provisionsanspruch erst mit Eintritt der Bedingung ein. Ab dem Zeitpunkt der Genehmigung hat der Makler einen Provisionsanspruch. Nach § 10 MaklerG werden der Provisionsanspruch und (der Anspruch auf den Ersatz zusätzlichen Aufwendungen) mit ihrer Entstehung fällig.

Falls die Genehmigung der GVB als auflösende Bedingung vereinbart wurde, entfällt nach § 7 Abs 2 MaklerG der Anspruch auf Provision, wenn und soweit feststeht, dass der Vertrag zwischen dem Dritten und dem Auftraggeber aus nicht vom Auftraggeber zu vertretenden Gründen nicht erfolgt ist. Der Auftraggeber muss, um sich von seiner Provisionspflicht zu befreien, nachweisen, dass die Ausführung des vermittelten Geschäfts ohne sein Verschulden unmöglich oder unzumutbar wurde. Der Provisionsanspruch entfällt auch bei einvernehmlicher Vertragsauflösung, wenn sie aus nicht vom Auftraggeber zu vertretenden objektiv wichtigen Gründen vorgenommen wird. Die Rechtsprechung bejaht einen solchen wichtigen Grund bei fehlender Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung (OGH  30.06.2003 7 Ob 116/03i).

Publikationen

UN-Kaufrecht (Teil II) (Flash News slowakische HK 02/2020)
UN-Kaufrecht (Teil I) (Flash News slowakische HK 01/2020)
Betriebsanlagengenehmigung (Flash News slowakische HK 12/2019)
Citizenship by investments (Flash News slowakische HK 11/2019)
Immobilienverkauf in Österreich (Teil II) (Flash News slowakische HK 10/2019)
Immobilienkauf in Österreich (Teil I) (Flash News slowakische HK 08/2019)
Kein Händlerregress für getätigte Aufwendungen (Flash News slowakische HK 07/2019)
Einlagenrückgewähr im österreichischen GmbH-Recht (Flash News slowakische HK 06/2019)
Fortlaufshemmung der Verjährung für Ansprüche des Handelsvertreters (Flash News slowakische HK 04/2019)
Haftung des Geschäftsführers für gewerberechtliche Übertretungen (Flash News slowakische HK 03/2019)
Grundsätzliches zum österreichischen Verwaltungsstrafverfahren (Flash News slowakische HK 10/17)
Grenzüberschreitende Dienstleistung (Flash News slowakische HK 08/2017)
Das europaweite Problem der Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung (Flash News slowakische HK 06/2017)
Wichtiges zum österreichischen Gewährleistungsrecht (Flash News slowakische HK 05/2017)
Die anwaltliche Vertretung vor österreichischen Gerichten im Zusammenhang mit dem Einvernehmensrechtsanwalt, (Flash News slowakische HK 04/2017)
Was ist ein Lizenzvertrag? (02/2017 NÖN)
Die Crux mit dem Eintrittsrecht (ecolex 2013, 218)