Provisionsanspruch des Maklers gegenüber Käufer bei Beteiligung
Makler A ist Geschäftsführer der Z-GmbH und deren hundertprozentiger Gesellschafter. Die Z- GmbH vermittelt den Verkauf einer Eigentumswohnung, die von einer Bauträgerfirma errichtet wurde, an der A zu 80 % beteiligt ist. Hat das Maklerunternehmen einen Provisionsanspruch gegen den Käufer?
Eigengeschäft – kein Provisionsanspruch?
Es stellt sich die Frage, ob ein Eigengeschäft vorliegt. Wenn dies der Fall ist, besteht kein Provisionsanspruch. Gemäß § 6 Abs.4 MaklerG steht dem Makler keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt.
Ein Eigengeschäft kann prinzipiell – mangels Vermittlungstätigkeit – keine Provisionspflicht auslösen. § 6 Abs 4 Satz 2 MaklerG subsumiert unter das Eigengeschäft aber auch jenen Fall, bei dem das Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Damit beabsichtigte der Gesetzgeber, Umgehungsversuche zu verhindern. § 6 Abs 4 MaklerG normiert keine starre Grenze der Beteiligungsverhältnisse bei der Prüfung der Annahme eines wirtschaftlichen Eigengeschäfts, sodass es auf das jeweilige Gewicht der Interessen des Maklers und deren Durchsetzungsmöglichkeiten ankommt, also jeweils eine Beurteilung nach den Umständen des Einzelfalls geboten ist.
Ein Eigengeschäft wird wirtschaftlich betrachtet immer dann vorliegen, wenn der Makler bzw der vermittelte Dritte (Verkäufer oder Vermieter) am Unternehmen des anderen entweder mehrheitlich beteiligt ist oder einen beherrschenden Einfluss auf die Geschäftsführung des anderen hat, dass für eine verdienstvolle, den Vertragsabschluss fördernde Vermittlungstätigkeit praktisch kein Raum bleibt. Da A bei der Z-Makler-GmbH alleiniger Gesellschafter (100 % Beteiligung) ist und bei der Bauträgerfirma mit 80 % beteiligt ist, besteht für die Z-GmbH kein Provisionsanspruch.
Immobilienmakler ist kraft Geschäftsgebrauch Doppelmakler. Er kann somit mit beiden Seiten (Auftraggeber und Interessent) eine Provisionsvereinbarung treffen. Der Immobilienmakler ist aber zur Interessenwahrung beider Seiten, insb bei Interessenkonflikten (neutraler Standpunkt) verpflichtet.
Redlichkeit des Maklers
Der Doppelmakler muss bei einem Naheverhältnis zu einer Auftraggeberseite die Interessen beider Auftraggeber redlich und sorgfältig wahren. Gefordert ist eine strenge Unparteilichkeit (“Äquidistanz”). Er muss sich in eine neutrale Vermittlerstellung begeben, in der er die Interessen beider Vertragspartner bestmöglich und unparteiisch wahrzunehmen hat. Der Hinweis auf das Bestehen eines familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnisses hat unverzüglich – bei einem Verbrauchergeschäft (schriftlich) bereits vor Abschluss des Maklervertrages – zu erfolgen. Ein mündlicher Hinweis ist dabei rechtsunwirksam. Die Verletzung der Informationspflicht kann zu einer Provisionsminderung führen.
